MỘT SỐ ĐIỂM MỚI CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 2024 (ĐẶC BIỆT LÀ ĐẤT TRONG KHU KINH TẾ)

Tại kỳ họp bất thường lần thứ 5 Quốc hội khó XV diễn ra ngày 18/01/2024, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 2024. Luật Đất đai 2024 gồm có 16 Chương, 260 Điều, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2025 (riêng Điều 190 và Điều 248 của Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 4 năm 2024).

So với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 có một số điểm mới nổi bật đáng chú ý như sau:

1. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79): được quy định chi tiết, cụ thể hơn đối với các trường hợp thu hồi đất. Theo đó, có 32 trường hợp thuộc Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhằm phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội theo hướng hiện đại, thực hiện chính sách an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hóa.

2. Theo Luật Đất đai 2013 quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước, chỉ có hình thức thuê đất trả tiền hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian cho thuê, chứ không có quy định hình thức thuê đất thuê đất một lần được quyền chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền hàng năm.

 Tuy nhiên, ngược lại, Luật Đất đai 2024 quy định “Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Tiền thuê đất đã nộp được khấu trừ vào tiền thuê đất hằng năm phải nộp theo quy định của Chính phủ”.

3. Bảng giá đất:

Theo Luật Đất đai 2013 (Điều 114): Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được xác định theo từng năm, theo đó: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định Bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo”.

4. Đất sử dụng cho Khu kinh tế:

Theo Điều 151 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Điều 151. Đất sử dụng cho khu kinh tế

1.  Đất sử dụng cho khu kinh tế gồm đất để xây dựng khu kinh tế, khu kinh tế cửa khẩu được thành lập theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ. Đất sử dụng cho khu kinh tế là diện tích đất sử dụng cho các khu chức năng gồm: khu phi thuế quan, khu bảo thuế, khu chế xuất, khu công nghiệp, khu giải trí, khu du lịch, khu đô thị, khu dân cư, khu hành chính và các khu chức năng khác phù hợp với đặc điểm của từng khu kinh tế nhằm tạo môi trường đầu tư và kinh doanh đặc biệt thuận lợi cho các nhà đầu tư.

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao đất cho Ban quản lý khu kinh tế để tổ chức xây dựng khu kinh tế theo kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt trong quy hoạch chi tiết xây dựng của khu kinh tế.

3. Ban quản lý khu kinh tế có trách nhiệm thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với diện tích đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi để giao cho mình trước khi giao lại đất, cho thuê đất. Ban quản lý khu kinh tế được giao lại đất có thu tiền sử dụng đất, giao lại đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người có nhu cầu sử dụng đất trong các khu chức năng của khu kinh tế theo quy định tại các Điều 54, 55 và 56 của Luật này.

Thời hạn sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh trong khu kinh tế không quá 70 năm.

4. Người sử dụng đất trong khu kinh tế được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, kết cấu hạ tầng, được sản xuất, kinh doanh, hoạt động dịch vụ và có các quyền, nghĩa vụ như sau:

a) Trường hợp được Ban quản lý khu kinh tế giao lại đất trong khu kinh tế thì có các quyền và nghĩa vụ như được Nhà nước giao đất theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp được Ban quản lý khu kinh tế cho thuê đất trong khu kinh tế thì có các quyền và nghĩa vụ như được Nhà nước cho thuê đất theo quy định của Luật này.

5. Nhà nước khuyến khích đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu kinh tế và khuyến khích sử dụng đất vào mục đích phát triển kinh tế.

6. Chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong khu kinh tế được áp dụng đối với từng loại đất theo quy định của Luật này.

7. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu kinh tế đã được Nhà nước giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn còn lại của dự án, không phải chuyển sang thuê đất. Khi hết thời hạn thực hiện dự án, nếu có nhu cầu được Ban quản lý khu kinh tế xem xét cho thuê đất theo quy định của Luật này.

8. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Tuy nhiên, theo Điều 203 Luật Đất đai 2024 quy định:

“Điều 203. Đất sử dụng cho khu kinh tế

1. Đất sử dụng cho khu kinh tế là diện tích đất sử dụng cho các khu chức năng bao gồm:

a) Đất sử dụng cho khu phi thuế quan, khu bảo thuế, khu chế xuất, khu công nghiệp;

b) Đất sử dụng cho khu giải trí, khu du lịch;

c) Đất sử dụng cho khu đô thị, khu dân cư;

d) Đất sử dụng cho khu hành chính và khu chức năng khác phù hợp với đặc điểm của từng khu kinh tế nhằm tạo môi trường đầu tư và kinh doanh đặc biệt thuận lợi cho nhà đầu tư.

2. Việc thành lập, mở rộng khu kinh tế phải phù hợp với quy hoạch tỉnh đã được phê duyệt bảo đảm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.

3. Việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất trong khu kinh tế theo quy định của Luật này.

4. Ban quản lý khu kinh tế có trách nhiệm phối hợp với đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với diện tích đất thu hồi trong khu kinh tế.

5. Thời hạn sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh trong khu kinh tế theo quy định tại Điều 172 của Luật này.

6. Người sử dụng đất trong khu kinh tế được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, kết cấu hạ tầng, được sản xuất, kinh doanh, hoạt động dịch vụ và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của Luật này.

7. Nhà nước khuyến khích đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu kinh tế.

8. Chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong khu kinh tế được áp dụng đối với từng loại đất theo quy định của Luật này.

9. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Như vậy, theo Luật Đất đai 2024, Ban Quản lý Khu kinh tế không có thẩm quyền giao lại đất có thu tiền sử dụng đất, giao lại đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người có nhu cầu sử dụng đất trong các khu chức năng của khu kinh tế như Luật Đất đai 2013.

Theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội: các trường hợp thu hồi quy định tại Điều 79 được sắp xếp theo từng nhóm ngành, lĩnh vực có liên quan đến nhau để tạo sự gắn kết, logic. Các khu chức năng của khu kinh tế nằm trong nhiều nhóm ngành, lĩnh vực, các khu chứ năng sử dụng nhiều loại đất với nhiều mục đích khác nhau, không phải là một loại đất. Việc sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng trong các khu kinh tế sẽ được xác định theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Đối với đất trong các khu kinh tế đã được Nhà nước giao cho Ban Quản lý khu kinh tế trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được xử lý như sau: (1) Đối với diện tích đã được giao lại, cho thuê trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đến hết thời hạn sử dụng đất. Việc gia hạn sử dụng đất thực hiện theo quy định của Luật này; (2) Đối với đất mà Ban Quản lý khu kinh tế chưa giao, chưa cho thuê thì Nhà nước thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật này.

5. Đối với trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn. Người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

6. Người sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (đối với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần) có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Trường hợp chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền tương ứng với số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm.

Theo đó, Luật Đất đai 2024 quy định: Tổ chức trong nước, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư có mục đích kinh doanh mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; trường hợp chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền tương ứng với số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật chuyên ngành có quy định khác.

7. Sửa đổi, bổ sung một số điều của 08 Luật liên quan: Luật Quy hoạch 2017 (Điều 243); Luật Thủy sản 2017 (Điều 244); Luật Tổ chức chính quyền địa phương 2015 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 21/2017/QH14 và Luật số 47/2019/QH14 (Điều 245); Luật Thi hành án dân sự 2008 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 64/2014/QH13, Luật số 23/2018/QH14, Luật số 67/2020/QH14 và Luật số 03/2022/QH15 (Điều 246); Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 26/2012/QH13 và Luật số 71/2014/QH13 (Điều 247); Luật Lâm nghiệp 2017 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 16/2023/QH15 (Điều 248); Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 (Điều 249); Luật Đầu tư 2020 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 72/2020/QH14, Luật số 03/2022/QH15, Luật số 05/2022/QH15 và Luật số 08/2022/QH15 (Điều 250);

8. Bãi bỏ một số điều của các luật, nghị quyết của Quốc hội có liên quan đến đất đai: khoản 3 Điều 36 và khoản 2 Điều 86 của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công số 15/2017/QH14; khoản 1 Điều 12 của Luật Đường sắt số 06/2017/QH14; Nghị quyết số 132/2020/QH14 ngày 17 tháng 11 năm 2020 của Quốc hội thí điểm một số chính sách để tháo gỡ vướng mắc, tồn đọng trong quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế.

Hoàng Công Thiện - Văn phòng